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黄欣伟:上海新房第五批,“卖爆了”的豪宅为何踩刹车?-九游会旗舰厅

评评谈谈才是zhen2024-04-30 11:12:11来自北京市
还是熟悉的配方。
又是赶在小长假之前,4月29日上海官宣2024年第五批名录。
本批次共涉及24个项目,总约63万平方米,共计5440套,备案63615元/㎡,分布在浦东、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、临港9个区域。
和之前第三第四批次“放量(供应)”的特征形成鲜明对比的是,第五批次中10万元/㎡以上的项目仅1个,面积占比约7.6%,位于杨浦区的中建壹品浦江之星成为“独生子”。

01

 过去一个月 

 上海卖了近500亿!


从3月28日到4月29日,过去一个月的上海楼市,火爆无可辩驳:
3月28日,位于新天地的“中海顺昌玖里”日销196.53亿创全国商品房单次最高销售额纪录之;
4月18日,位于上海陆家嘴板块的江景“滨江凯旋门”售罄,单日收金70.27亿元,入围分数线高达113.04分;
4月21日,浦西的“融创外滩壹号院二期”也创下即清盘的战绩,单日总销售额高达99.97亿元,位列今年上海单盘销售额第二高;
4月25日,位于浦东世博板块&距黄浦江约80米的“保利世博天悦”,单日收金超80亿;
4月28日,千呼万唤始出来的徐汇滨江启元,套均5500万的80套当日售罄,揽金也达到了44.5亿。
一个月多一天的时间周期,五个单价超16万的项目属于“密集&接力清盘”,总销金额已超491个亿!
与之形成鲜明对比的是上海卖地收入的相形见绌:上海2024年一批次(上下半场)土拍共售出11宗宅地,总土地出让金为252.96亿,就算加上已官宣并将在5月入市的第二批次4宗地&就算它们全部顶格10%溢价成交,上海今年上半年的土地成交总金额也不超过356亿。
虽然难免有关公战秦琼之嫌,但“上海一个月卖得比上海土地半年还高将近40%”的类比,如此洛阳纸贵,自然引发市场对5月上海豪宅是否更进一步的期待、猜忌和联想。
偏偏这时候,上海收起了笑靥如花,摆出一副怠慢的傲娇,这是为哪般?!

02

 上市暂缓 

 谁的心里泛起了涟漪? 


不妨回顾过去两个月间,上海单价“10万 ”项目的推盘火热:
3月3日,2024年上海第三批次官宣,总共推出5216套,备案高达令人咋舌的96386元/㎡!一看明细果不其然:单价10万以上的项目有6个,面积占比约38.1%,其中单价“冠亚军”均超过17万,分别是凯旋滨江园和中海顺昌玖里,浦东浦西排排坐。
3月31日,2024年上海第四批次官宣,最大的特征还是四个字:神仙打架——和传说中的基本吻合,即三批次“10万 ”单价楼盘放量,第四批次上市新再接再厉:单价在“12万 ”以上有6个项目,释放房源1006套,占比达到18%,“强则上海楼市强”的捆绑效应已经不容回避。
之前两批次上市之前,关于“上海客群的吸纳力”担忧,已被491亿的漂亮答卷一扫而光,按照楼市过去20年的“呒轻头”个性,第五批的豪宅供应表现更应该——撑死胆大的,为何突然低调了起来?
这其中无外乎三种可能性,都应该属于事在人为——
第一种可能是贪心又起:原本抖抖豁豁地看着“中海们”抢跑,或还因为未能上榜而耿耿于怀,更未曾想对手都卖了个满堂彩,遂相信了“上海从来不缺购买力”,也为了心理平衡,又起了将计就计的“捂盘之念”时间换空间;
第二种也可能是出于谨慎:眼看着竞争对手的激进“赌赢了”,但过去三年的市场疲弱还是让很大一部分房企收获了人间清醒,面对三四月份的高转化,可能认为后续客源的蓄力需要时间,所以选则暂避风头;
第三种可能是主管部门作祟:虽然说在预售审批方面,房企的主观意愿是第一位的,但是“审批价格”却是微妙地存在着,上海不存在“不给上”但是“给什么上市价格”会左右房企是忍辱负重还是收回成命,表面上看还是房企的自主决策
第五批次,上海的“突发怠慢”会收获一个什么结果,我们拭目以待。
但,唯一的“10万 ”中建壹品可能反而收获一个相对宽松的竞争环境,可以提前恭喜他们了。

03

 刚需重回供应主力 

 是为限购放开“备货”么? 


第五批次上海名录里,与稀松相对应的是刚需项目重新占据主流,这种情况回到了去年甚至前年的常态:备案价在6万/㎡以下的项目有13个,面积占比过半;6-10万/㎡以下的项目有10个,面积占比也达到了38.8%!
中低价项目重回供应主流,和过去一年多“刚需叫不醒”的市场反馈是相悖的。
确切地说,从春节前的“奉贤青浦放松限购”但市场反应极其冷淡以来,关于上海楼市应该“先救改善”的呼声被不断提及,包括最近关于“以旧换新”是否可行的大讨论沸沸扬扬,俨然救市已经准备——把刚需放一放再说!
那么,上海第五批次的供应结构重新亲民,是不是有什么玄机?
就在四月份,各地的因城施策还在继续:
南京重启“购房落户”政策;
成都在全市范围内住房交易不再审核购房资格;
北京“离婚不满一年且家庭名下在该市无成套住房的”,按首套执行;
郑州和深圳在“以旧换新”政策上竞速,“两”家争鸣。
恰逢五一之前的最后一天,高层又有会议要召开,会不会给房地产的政策进一步松绑?
坊间已经沸沸扬扬的“替领导出政策了”,大意也无外乎:7月份开“大会”、房地产政策重点转向去库存、号召各地城投收购存量房转租赁房、需求政策能放尽放“一放到底”、税率再下降等等。
说到底,政策都是纲领性和方向性的,具体决策下放给地方。
但不管怎么说,五月份的政策还是值得期待的,包括上海楼市。
再对照无批次新盘名录,各款联想当然可以“再飞一会儿”。
四月份的上海楼市,热销给市场打了一针强心针。
与之相比,二手房(相比三月)量价齐跌也不重要了,选择性相信。
接下来“惜售”,关于豪宅(新房)不愁的神话还能延续。
之前火爆的内里,“不就是因为倒挂么”就咽下去,别扫了大家过节的兴致。




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