上海豪宅热销背后：一二手房价格倒挂，杭州温州内蒙古等地高净值人群入场-九游会旗舰厅

上海走出了独立热销行情。

即售罄、100％去化率、单日销售额99.97亿元，成为今年开年以来上海单盘销售额top2项目的融创外滩壹号院二期，给市场带来了一份颇为亮眼的成绩。

4月21日的当天下午1点，347名者齐聚上海万达瑞华酒店3层，根据摇号结果顺序选购融创外滩壹号院二期此次推出的204套，不到5点，融创外滩壹号院二期宣布，204套房源全部成交，总销售额为99.97亿元。

4月25日，上海又一项目，保利旗下高端豪宅项目“保利·世博天悦”开盘销售，单日收金超80亿元。

除了上述两个项目热销外，3月底，位于板块的中海顺昌玖里，更是以196.53亿元总销售额刷新全国开盘纪录；4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘，总价1.1亿元“”开场即被选购，单日收金70.27亿元；公布的积分入围线达到113.04分，成为上海推行积分制以来入围分第三高。

据同策研究院数据显示，今年一季度，上海3000万元以上供应已超过了2017年～2022年的年均供应套数。

专家认为，上海项目持续热销，在某种程度上说明其背后资金的流动方向还是比较坚挺。

对于上海热销，房地产分析人士认为有两个方面原因：一是豪宅项目所处位置的稀缺性，二是出现了情况，买到就赚到，更加激发了热情。

据了解，4月21日的融创外滩壹号院二期项目，4月18日开盘的滨江凯旋门项目以及3月底开盘的中海顺昌玖里都存在情况。

以融创外滩壹号院一期为例，已入住这里三四年，是板块内排名前五的，目前在链家网上的二手房价为23万～24万元／平方米，实际21万元／平方米。相较本次销售的融创外滩壹号院二期15万～17万元／平方米售价，有几万元的倒挂价差。

此次，融创外滩壹号院二期主推在255～380平方米，甚至还有建筑面积约533平方米的顶奢户型，单套起步价3500万元。具体来看，该批次清一色的房源中，总价段4000万～4500万元的房源为销售主力，共推出72套；总价段4500万～5000万元的房源60套；总价段3500万～4000万元的房源仅有14套，此外还有34套总价段5000万～6000万元的房源和22套总价段6000万～7000万元房源，总价1亿元以上房源也推出来2套。

在这些中，融创外滩壹号院二期最大面积户型为5单元的2701号房源，单价达到22.3万元／平方米，总价约1.189亿元，不到3个小时就显示已售状态。

再以板块的“中海顺昌玖里”项目为例，其平均单价低于目前周边二手房价格。据链家网二手房挂牌价显示，中海顺昌玖里北侧毗邻的翠湖天地隽荟项目，当前二手房价格为24.9万元／平方米，东侧的中海系建国里项目目前挂牌价为22.1万元／平方米，均高于中海顺昌玖里17.2万／平方米。

除了巨大的价差外，位置也是这些项目热销的一大因素。融创外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目，地处上海市黄浦区董家渡路399弄，东接全球第三大金融中心董家渡金融城，西接塑造了“上海精神”的老城厢，与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世为邻，与地铁9号线小南门站一路之隔，距离上海外滩仅约2公里。位置的稀缺性不言而喻。

“在郊区和市区的选择上，最后我购买了上海市区的大平层项目。”4月24日，在上海市黄浦区融创外滩壹号销售中心办理签约手续的人胡阳说，选择核心大平层除了居住舒适度之外，很大原因看中上海核心地段的增值空间。

胡阳是安徽人，父母经商，2000年他从国外研究生毕业后来到上海工作，现在已是的新上海人。

另一位在融创外滩壹号院二期签约的者则是卖掉了两套150平方米的住房后，将新家安置在了这里。

“今年买的有40％～50％是上海本地人，主要以需求为主，尤其是带有一定优化资产配置的者，很多都是里一两套较长的老房子卖掉，合力一套优质且有很强产品力的房子。”同策研究院研究总监宋红卫表示，另有20％～30％的人分别来自杭州、宁波、无锡、南通、温州等地，随着今年上海购房政策的松动，包括内蒙古、西北区域的高净值人群也有在上海配置住房资产。

“目前市场上出手的多为性客群，卖掉旧房后重新进行资产配置；另外，上城区一二手房有一定倒挂空间也是他们出手的重要因素。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦卢文曦表示，者不用担心资产贬值问题。

热销是否代表上海楼市整体回暖？上述房地产行业分析人士认为，豪宅热销在整体楼市中并不具有代表性，整体楼市行情与宏观经济、景气度有较大关系。

据上海链家研究院发布的监测数据显示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，环比增长299％，同比下降41％；成交金额594亿元，环比增长440％，同比下降3％；套均总价1105万元／套，环比增长35％，同比增长65％；成交86050元／平方米，环比增长29％，同比增长41％。

另外，专家认为，在债务问题背景下，融创项目的售罄不仅证明了市场对项目的认可，也向外界展示了企业在面对挑战时的应对能力和产品实力，“这也说明企业风险与项目风险之间的差异性，虽然融创在整体层面面临一些风险和挑战，但只要推出的产品具有足够的竞争力和吸引力，就能够获得市场青睐。这与协调机制比较像，‘只看项目，不看企业’，有助于企业和市场的恢复发展。”